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第15章 这特么就是一个坑（第1页）

如果不知道签约双方交易的真实目的和要求，那么这份协议的底层逻辑根本无法构建，也会丢失重要条款，无法让双方老板满意。

其实很多时候对于一些稍微复杂一点的交易，老板也提不出什么具体要求，真实目的也是笼统的，律师只能从他的表述中去总结，这对律师的经验和行业熟悉度要求非常高。

「其实上层的真实目的我也不知道，我只知道我们公司准备从三个小区撤出，让吉祥顶替进去。」很显然赵法务对该笔交易的背景知道的也不多，高层是怎么设计的他也不清楚。

「嗯，那家吉祥公司的材料您这里有吗？」杜维问道。

「没有，我这里只有一份营业执照复印件。稍等，我拿给你。」赵法务在抽屉里翻了翻，拿出一份复印件递给了杜维。

杜维拿到营业执照复印件后，皱了皱眉，这是一家刚成立不久的新公司，「这份复印件您能复印一份给我吗？」

「可以，稍等。」赵法务很爽快地复印了一份给他。

杜维拿到复印件后，坐了回去，开始上网查找相关法律规定。

他本来想查下吉祥公司的真假，但是国家企业信用信息公示系统要在2014年2月才会上线运行。此时最保险的查找方法是去当地工商局查档，可他没那个时间，更没得到授权，所以只能作罢。

约半个小时后，彭慧和陈经理回来了，杜维被叫进了里面的办公室。

「杜助理，协议怎么样？能用吗？」彭慧看向杜维。

陈经理也看向他。

「这份协议基本上没有什么参考价值，也没有起草的必要。」杜维将协议递给了彭慧。

「你看，我就说这份协议写的不行，我一个外行都看着皱眉，更何况你们了。之前那位法律顾问肯定是觉得无法跟我们公司续约，所以让助理随便写了一份糊弄我们。」陈经理立刻抱怨道。

不过，她似乎没有听明白杜维话里有话。

彭慧没接她的话，而是看向杜维，问道：「杜助理，你说没有起草的必要是什么意思？」她说完，随手翻起了协议。

陈经理此时也听明白了，一脸懵地眨着眼，不知道杜维是什么意思。

「这份协议的主要目的是万邦物业将三个小区的物业服务委托给吉祥公司管理，万邦物业从这三个小区撤出。虽然明面上的物业公司仍然是万邦物业，但实际上的服务方已经换成了吉祥公司。

根据国务院出台的《物业管理条例》第四十条，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

也就是说，这份协议违反上述条例的禁止性规定，是无效的。」杜维解释道。

（2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》，经过了三次修订，第一次修订是在2007年8月；第二次修订是在2016年2月；第三次修订是在2018年3月。为配合本书所在年代，本书采用的是2003年版）

陈经理傻眼了，如果交易本身就违法，那确实没有必要再起草协议了，这一点她还是清楚的。

「如果签订并实施了这份协议，会有什么法律后果？」彭慧问道。

她很了解这帮企业家的想法，如果违法成本不大的话，他们肯定还是会签协议的，不管三七二十一，先做起来再说。不得不说这也是国内企业的通病，只要利润大于成本，那么一切都不是问题。

法律规定？呵呵，对于他们来说只有弱者才需要那玩意。

「根据《物业管理条例》第六十二条，违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。」杜维拿着打印出来的条例，说道。

其实他对《物业管理条例》也不熟，毕竟一个律师不可能把所有行业的规定都烂熟于心，主要是上一世他接触这类公司的机会不多，也没做过这类公司的非诉项目。

起初，他的第一个想法是查下被委托方吉祥公司有没有资质，因为物业服务企业是需要资质的，不是什么公司都可以干的。

（注：《物业服务企业资质管理办法》已于2018年废止，目前物业企业不再强制办理资质证书）

但是当他查找到《物业管理条例》后，似乎明白了之前那位法律顾问为什么出具了这么一份极其不专业的协议。因为这份协议的内容本身就是违法的，不值得去耗费时间和精力起草。至于眼前这份协议是那位法律顾问故意为之还是另有内情，就不得而知了。

「陈经理，麻烦问您下，之前那位法律顾问有没有提过这份协议所涉交易的合法性问题？」杜维看向陈经理。

「没说，从始至终他都没提过。这个我可以确定，因为一直是我在跟他沟通这事。」陈经理立刻回道。

听到杜维说的法律后果后，陈经理感觉后背有些发凉，这特么就是一个坑。之前的法律顾问不续签了，如果这份协议签了，公司被处罚，甚至被吊销资质，那所有的责任都得由她承担。她卷铺盖滚蛋是肯定的，搞不好公司还会追究她的责任，要求她赔偿损失。

「彭律师，您的意见呢？」陈经理没了主意向彭慧求助。

「我的意见是停止交易，如果你们确实想做，可以根据《物业管理条例》将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，比如法律服务等委托第三方专业机构，线路、管道维修业务委托给其他公司。」

其实彭慧也不清楚什么是专项服务，但是法律服务肯定不在物业的服务项目内，室外电路应该由电力公司负责，供暖管道属于供暖公司管理，水管、燃气管道也有相应的公司负责，所以她才这么说。