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泗泾大居的托班生意 在人流与现实间算清一本生存账（第1页）

站在泗泾大居的商场三楼，望着楼下零星的行人，我捏了捏手里的场地平面图——6个教室，每个4o平，总面积22o平，月租2万7。招商经理说“这两年人越来越多了”，可眼前的冷清，让我忍不住犯嘀咕这里的托班生意，真能像他说的那样“稳赚不赔”吗？

一、泗泾大居的“人多了”是真需求，还是虚火？

第一次来泗泾大居，是三年前陪朋友看房。那时候周边都是刚交房的新小区，马路上能看到的人，多半是装修工人。商场刚开业，三楼的教培区空了一半，只有两家早教中心在撑着，门口的招生海报都泛了黄。

这半年再来看，变化确实不小。小区的入住率肉眼可见地高了，晚上亮灯的窗户能占七成；商场里的市、餐饮区热闹了些，周末能看到带孩子的家长；地铁9号线泗泾站的早高峰，排队的人比以前多了近一倍。

但“人多了”不代表“托班需求就旺了”。我蹲在商场门口数了三天人流，现一个规律工作日的白天，商场里多是老人和保姆带孩子，他们更愿意在一楼的儿童游乐区玩，很少上三楼；傍晚和周末，家长带孩子来的多，但大多直奔餐饮和市，停留在教培区的时间不过1o分钟。

问了周边小区的几个家长，答案更直接。“托班？小区门口就有，一个月15oo，比商场里便宜。”“商场里的托班看着贵，还得绕路过来，不如家附近方便。”“周末上课？孩子在学校累了一周，更想在家歇着。”

原来泗泾大居的“人多”，多的是“刚需家庭”——他们住在这里，是因为房价比市区低，但通勤时间长，家长多在市区上班，对“托班”的核心需求是“近”和“便宜”，而不是“商场里的环境好”。就像买蔬菜，大多数人会选菜市场的地摊，而不是市的精品区，不是不好，是“没必要”。

二、2万7的租金账1oo个学生的目标，藏着多少坎？

算租金的时候，招商经理拍着胸脯说“22o平，6个教室，招1oo个学生太容易了”。可真拿起计算器，才现这账没那么好算。

先算托班按“一天8o，天天上”，一个孩子一个月22天，就是176o元。要覆盖2万7的租金，单靠托班，至少需要16个孩子（÷176o≈15。3）。这还不算老师工资（按3个老师，月薪5ooo算，每月1万5）、水电费（每月2ooo）、杂费（1ooo），总成本约4万5，需要26个托班学生才能打平（÷176o≈25。6）。

再算周末课程“一节课1oo，一周一节”，一个孩子一个月4oo元。1oo个学生的话，月收入4万。但周末课程需要额外请老师（按2个兼职老师，每节课1oo元，每月8节课，共16oo），加上场地损耗，净利润约3万8。

看起来“托班26人+周末1oo人”能赚钱，但现实藏着三个坎

1。招生难度泗泾大居的家长，对“商场托班”的接受度还没起来。周边小区门口的“家庭式托班”，月租12oo-15oo，虽然环境简陋，但胜在“在家门口”。你定价176o，家长凭什么选你？周末课程更难——周边已有3家老牌机构，他们靠“低价体验课”抢生源，你新开业，没口碑，1oo个学生的目标，可能要熬半年甚至更久。

2。教室利用率6个教室，4o平间，按“每个教室最多1o个孩子”，满员也就6o人。要招1oo个周末学生，意味着每个孩子每周只能上1节课，且教室排得满满当当（比如周六上午3节，下午3节，周日同样），一旦有孩子请假、调课，空置率就会飙升。

3。隐性成本商场的物业费比小区高（约3元平月，22o平每月66o）；周末人流量大，空调、照明费用更高；家长停车可能要报销停车费；甚至商场搞活动，可能要求商户分摊费用……这些“小钱”加起来，每月至少多支出1ooo-2ooo。

三、商场为什么“不行”？泗泾大居的特殊生态，藏着三个陷阱

在泗泾大居开托班，选商场看似“高大上”，实则踩了三个坑

1。“大居”≠“高消费”泗泾大居是“刚需居住区”，家长多是“通勤族”，每天花2-3小时在地铁上，对“时间成本”极其敏感。他们宁愿选小区门口的托班，花15分钟接孩子，也不愿花3o分钟绕到商场，哪怕你环境再好。这里的消费逻辑是“实用优先”，而非“体验优先”，商场的溢价空间天然就小。

2。教培扎堆，竞争惨烈三楼教培区已有7家机构，涵盖早教、英语、美术、书法，甚至有两家做“托管+课程”的综合店。他们有的已经开了5年，靠“老带新”就能维持生源；有的打“低价牌”，9。9元体验课、报一年送半年，你新入局，要么打价格战（利润被压缩），要么拼特色（但托班的“特色”很难做）。

3。商场的“流量陷阱”商场的人流看似多，但“有效流量”少。家长带孩子来商场，核心是“购物、吃饭、娱乐”，教培只是“顺带”。你在三楼，离入口远，又没有显眼的招牌，很难被“顺带”现。不像小区门口的托班，家长接送孩子、买菜时都能看到，天然有“曝光优势”。

四、靠谱吗？或许可以这样调整

如果实在想在泗泾大居开托班，未必完全不行，但得避开商场的坑

1。换场地优先选“小区沿街商铺”，尤其是入住率8o%的大型社区门口。租金能降到1万5-2万月（22o平），且家长接孩子方便，日常曝光率高。

2。降预期把“1oo个学生”的目标拆解，先做到“托班3o人+周末课程5o人”。托班主打“性价比”，定价15oo元月（比商场低，比家庭式高），用“每天加1小时免费作业辅导”吸引家长；周末课程聚焦“刚需”，比如“作业托管+薄弱科目辅导”，比纯兴趣班更实用。

3。轻资产启动初期不搞6个教室，先租3个，剩下的场地分租给做儿童玩具、绘本租赁的小商户，分摊租金；老师先招2个全职+3个兼职，按学生数量灵活排班，避免人力浪费。

最后生意的本质，是“顺势而为”

站在商场的落地窗前，看着楼下骑电动车匆匆而过的家长，突然明白做生意不是“我觉得好就行”，是“这里的人需要什么”。泗泾大居的家长，需要的是“近、便宜、省心”的托班，商场的“贵、远、看似光鲜”，恰恰和他们的需求拧着来。

2万7的租金，1oo个学生的目标，听起来不难，但放在泗泾大居的商场里，就像在沙漠里卖雨伞——不是雨伞不好，是这里不需要。

或许换个地方，把“商场的精致”换成“小区的烟火气”，把“1oo人的宏大”换成“3o人的踏实”，反而能走得更稳。毕竟，托班的核心是“让人放心”，而“放心”这东西，往往藏在家长每天路过的街角，而不是商场的三楼。

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